Spotkania

Zapraszamy na nową stronę www.fridomiacy.co.uk



poniedziałek, 17 grudnia 2012

Od remontu mieszkania po inwestycje w kamienice

Na radio "Kontestacja" natrafiłem przez przypadek, a właściwie poprzez podcasty Kamila Cebulskiego i Janka Fijora. Najpierw prowadzili swoje rozmowy offline na blogu, a później przenieśli się do radia gdzie nadają audycje na żywo.

Kamil co tydzień prowadzi wywiady z przedsiębiorcami. Pyta jak zaczynali, jakie mieli bariery i przeszkody do pokonania aby osiągnąć sukces w dziedzinie, w której się wyspecjalizowali. Gorąco polecam odsłuchanie wszystkich, jest już tam zbiór z trzech lat.

Jakiś rok temu gościem Kamila był Marek Oko, przedsiębiorca budowlany. Jak na swój młody wiek, to już dorobił się sporego majątku w postaci kilku kamienic. Jego historia jest prosta. Rodzice posiadali mieszkanie pod wynajem, którym Marek się zajmował. Wszystko zmieniło się po przeczytaniu kilku książek z kategorii biznesowej.

Strategia inwestowania w nieruchomości pod wynajem nie bardzo mu odpowiadała ze względu na mały dochód z najmu. Ostatecznie zadłużył własne mieszkanie, żeby mieć kapitał na start i zaczął kupować, a potem remontować mieszkania na sprzedaż. W miarę rozwoju swojego biznesu zaczął wykupywać i remontować stare kamienice warte kilkanaście milionów złotych.

Marek jest osobą "self made" praktycznie od zera dorobił się dużego majątku, a swoją historią dzieli się na stronie radia "Kontestacja.com". Zapraszam do odsłuchania audycji:

czwartek, 6 grudnia 2012

Property Investors Network

W ostatnią środę wybraliśmy się z Darkiem i Romanem na PIN meetings. Jest to bardzo popularny networking skierowany głównie do inwestorów w nieruchomości. Głównym założycielem jest Simon Zutshi, inwestor, przedsiębiorca i nauczyciel, który prowadzi liczne seminaria i mentoringi dla inwestorów w UK.

PIN odbywa się w 30 miastach w UK a także w Paryżu, oraz na wyspach Kanaryjskich. Chociaż wejście nie jest darmowe (kosztuje 20F), to na ostatnim spotkaniu było aż 60 inwestorów. Część osób to stali bywalcy, ale również na spotkania przychodzą nowe osoby, które dopiero zaczynają przygodę z nieruchomościami.

Networking przyciąga bardzo dużo osób z branży. Można na nim spotkać inżynierów, agentów nieruchomości, agentów zarządzających, doradców kredytowych, przedsiębiorców i deweloperów. Jest to bardzo dobre środowisko edukacyjne, przynajmniej na początku swojej kariery inwestycyjnej, bo zawsze można kogoś zapytać o poradę, zawrzeć nowe kontakty biznesowe, poznać osoby które mają pieniądze i chcą inwestować z kimś kto ma doświadczenie i na odwrót. Również można poznać osoby które wyszukują nieruchomości dla inwestorów i za pewną prowizję mogą znaleźć również nam pod inwestycję.

Na spotkanie zawsze zapraszani są goście, którzy już mają jakieś doświadczenie inwestycyjne. Zdradzają sekrety swojego sukcesu finansowego, opowiadają o strategii, ale również sprzedają swoje programy szkoleniowe. Czasami jest to irytujące, ale w sumie jak chce ktoś się rozwijać to wiedza najbardziej będzie wykorzystana jeżeli się za nią zapłaci z własnej kieszeni.

Wybraliśmy się na PIN z konkretnym celem. Chcieliśmy pozyskać nowe kontakty, a głównie poznać osoby które mają doświadczenie w "lease options". Jest to nowa strategia inwestycyjna, umożliwiająca kupowanie nieruchomości bez kredytu i chcieliśmy się nauczyć czegoś od praktyków.

Strategia jest bardzo prosta, dostajemy w posiadanie nieruchomość, której tak naprawdę nie jesteśmy właścicielem. W zamian za miesięczną opłatę przejmujemy kontrolę nad nieruchomością z opcją pierwokupu za kilka lat. Idealna strategia na obecny rynek, bo bez zdolności kredytowej, oraz depozytu można stać się właścicielem budynku już za 1 funta. Ceny nieruchomości i tak już są niskie, a wcześniej czy później rynek się podniesie i wówczas można odsprzedać z większym zyskiem.

Jedną z wieczornych prezentacji, która zrobiła na mnie ogromne wrażenie była rodzinna historia partnerów biznesowych ojca z synem. Od 11 lat zajmują się deweloperką, a zaczynali od 300 tys funtów długu. Po kilku latach działalności udało się wyjść na prostą, a potem jeszcze zarobić żeby z sukcesem prowadzić biznes remontując i budując nowe domy. Pokazywali swoje przykłady rozbudowy budynków, podziału na mieszkania, budowy kilku nowych itp. Ogólnie było to bardzo inspirujące i nie unikam, że do takiej strategi inwestycyjnej też sam dążę.

Dick podzielił się też strategią skutecznego joint venture. Wspomniał bardzo mądre słowa, które utkwiły mi w głowie: "wcześniej czy później każdy inwestor dojdzie do takiego poziomu, że pozbędzie się środków na następne inwestycje i wtedy strategie joint venture są najlepszym rozwiązaniem". I taką strategię również oni obrali, poprzez współpracę z osobami z dostępną gotówką realizują następne projekty, a przy tym nie potrzebują zdolności kredytowej.

Również w naszym przypadku, początkujących inwestorów plan jest bardzo podobny. Stworzyliśmy już fajną grupę polskich inwestorów, poznajemy nowe osoby, promujemy inwestowanie w nieruchomości, żeby kiedyś w przyszłości skutecznie zawiązać joint venture z osobami, które chcą mieć zwrot z inwestycji większy niż z konta bankowego.

Podsumowując, wieczór był bardzo udany i na pewno w styczniu wybiorę się na kolejne spotkanie, a dla tych którzy chcą się przyłączyć na PIN meetings w Leeds mogę udostępnić kod dzięki, któremu pierwsze wejście będzie bezpłatne. Kod to SHARMA.

wtorek, 4 grudnia 2012

Pacific Heights

Rok temu brałem udział w ciekawym seminarium o temacie związanym z zarządzaniem mieszkań pod wynajem. Jedną z prezenterek była Sally Lawson, dyrektorka agencji pod wynajem "Concentric Lettings" która zarządza 5tys mieszkań i domów w UK.

Głównym tematem omawianym były przepisy, typu: jak być mądrzejszym od najemcy. Już teraz wszystkiego nie pamiętam, bo było to dość dawno, ale jak jest się landlordem i również zarządcą mieszkań, to trzeba bacznie uważać i znać prawo. 

Sally przytoczyła też nieprzyjemną historię z pierwszych lat swojej kariery. Jedna z osób najmujących mieszkanie zgłosiła w biurze przeciek. Gdy na umówione spotkanie przyszła z hydraulikiem, drzwi nikt nie otwierał. Po dłuższej chwili zdecydowała, że wejdzie do mieszkania, bo jak jest tam przeciek to może to zniszczyć nieruchomość.

Według prawa angielskiego, to "tenant" musi pozwolić na wejście do mieszkania, w innym przypadku jest to naruszenie prawa i sprawa kończy się w sądzie przegraną.

Na miejscu okazało się że tak naprawdę nic się nie stało (jedynie cieknący kran). Okazało się, że była to pułapka nastawiona na agentów, bo po chwili pojawiła się pani najmująca i zrobiła awanturę że bez jej zgody weszli do domu. Sprawa zakończyła się tak, że agencja zwórciła 6 miesięczny "rent" zadośćuczynienia.

Wspominał też o tym Sławek Muturi na jednym ze spotkań w Anglii. Około 3% najmujących to profesjonalni oszuści, którzy znają prawo i wykorzystują naiwność landlordów. Żyją na koszt właściciela. Trzeba na to bacznie uważać, zwłaszcza gdy ma się bardzo atrakcyjne nieruchomości pod wynajem.

Na spotkaniu kilka razy wspominano film "Pacific Heights", jako przykład "tenat from hell". Jest to opowieść którą straszą początkujących landlordów, żeby zastanowili się zanim zaczną inwestować w nieruchomość. Polecam bo jest to dobra szkoła życia, jaka może nas spotkać na drodze do bycia landlordem.


Drake i Patty kupują sobie wymarzony dom w San Francisco, jednakże postanawiają wynająć komuś dolne piętro, by pieniądze za wynajem pomogły płacić im czynsz. Czarujący Carter Hayes wydaje się być idealnym kandydatem. Niestety w krótce po wprowadzeniu nie chce on płacić czynszu, wyparowadzić się. Nawet barykaduje się i rozpoczyna swoje psychologiczne gierki. Prawo wynajmu jest bezsilne wobec jego zachowania. Kiedy już się zmęczy tą całą sytuacją Carter opuszcza dom i zaczyna szukać kolejnej ofiary. Jednakze Patty postanawia się zemścić ...

niedziela, 2 grudnia 2012

Pierwsze spotkanie networkingowe

Wczoraj mieliśmy pierwsze spotkanie networkingowe inwestorów w nieruchomości na terenie UK. Odbyło się ono w hinduskiej restauracji "Nawaab" na obrzeżach Bradford i pomimo późnej pory aż 12 osób pojawiło się na miejscu. Większość z nas mieszka w okolicy Leeds-Bradford, a Walery z Anią dotarli do nas z Manchesteru.

Spotkanie miało charakter  informacyjny. Chcieliśmy się dowiedzieć czy na takie spotkania będzie w ogóle zainteresowanie i zebrać pytania, problemy i tematy jakie w przyszłości będziemy poruszać.

Praktycznie wszyscy uczestnicy mieszkają na emigracji już około 5 lat i jak na razie nie myślą o powrocie do Polski. Sławek Muturi (nasz mentor) promuje inwestowanie w kraju nad Wisłą, a my skupiamy się jak robić to tutaj w UK.

Wszyscy jesteśmy początkującymi inwestorami. Część osób posiada już nieruchomość, w której obecnie mieszka, niektórzy są w trakcie kupowania kolejnej, a również też są takie osoby co przyszły żeby dowiedzieć się jak kupić swój pierwszy dom w sposób taki jak robią to inwestorzy w UK.

Uzgodniliśmy, że najlepiej będzie dla nas jak będziemy spotykać się co dwa miesiące, żeby dyskutować na konkretne tematy związane z rynkiem w UK. Będziemy również organizować rozgrywki przy grze Cashflow i zapraszać inne osoby do naszej grupy np. prawników, którzy specjalizują się w transakcjach lease options.

Zapraszam wszystkich na następne spotkanie, które odbędzie się na początku lutego, a jak polubisz naszą stronę na facebooku to na pewno zostaniesz poinformowany o dokładnej dacie i miejscu.



piątek, 30 listopada 2012

Ceny nieruchomości bez zmian w Listopadzie

Jak podaje Nationwide building society średnia cena nieruchomości została bez mian w ostatnim miesiącu utrzymując się na poziomie 164tys funtów. Jest to mniej o 1,2% niż w listopadzie ubiegłego roku.
Nie wiem o co chodzi z tymi cenami domów, bo pisałem, że w ostatnim miesiącu była ona na poziomie 158tys. Jak znajdę odpowiedź to uzupełnię wpis.

Około 2.5 miliona obywateli Wielkiej Brytanii ma problem z zebraniem wymaganego depozytu na zakup swojego pierwszego domu. Pomimo, że obecne ceny utrzymują się na poziomie z roku 2006, to w okresie kryzysu finansowego nie ma już możliwości na kupno domu ze z zerowym wkładem własnym.

Nowy program "Funding for Lending Scheme" ma poniekąd umożliwić młodym dostanie taniego kredytu, oraz być cudownym środkiem na odrodzenie rynku po kryzysie. Program rusza w przyszłym roku.

sobota, 24 listopada 2012

Czy domy "Self Build" zmienią rynek UK?

Od 5 lat nie oglądam telewizji, nawet nie posiadam telewizora, żeby mnie nie kusiło przed jego użyciem. Jedynie od czasu do czasu obejrzę programy online. Jest to możliwe, bo największe stacje mają swoje kanały na Youtube.Oczywiście lubię programy budowlane, a takich jest tutaj naprawdę dużo i o różnej tematyce: wykonywanie i projektowanie ogrodów, delikatne remonty pod sprzedaż domu, kupowanie domów na aukcjach, kupowanie i remontowanie dla zysku, budowa własnego domu marzeń i wiele, wiele innych.

"Grand design" jest programem o budowie domu marzeń. Brytyjczycy budują ciekawe domy z wykorzystaniem różnych nowych trendów technologicznych na rynku z oryginalną architekturą i ciekawą aranżacją. Jest on bardzo popularny. Trzy miliony osób ogląda go regularnie, a 100tys posiada subskrypcję strony internetowej, jednak tylko 13860 wybudowało takie domy w ostatnim roku.

Nawet Rząd zabrał się za promowanie domów wznoszonych metodą gospodarczą, głównie żeby rozwiązań problem z deficytem mieszkań. Pomimo coraz większych ułatwień, jak łatwiejszy dostęp do kredytów, kupno ziemi pod dom, to i tak w porównaniu do pozostałych krajów europejskich Wielka Brytania wypada naprawdę słabo. Zaledwie 10% domów została wybudowana inaczej niż przez dewelopera. 

Jak podaje w artykule BBC w Austri jest to 80%, Niemcy, Francja i Włochy 60%. Nie wiem jak statystyki wyglądają w Polsce ale podejrzewam, że przodujemy w Europie i pewnie będzie to około 95% albo i więcej.

Może być to bardzo dobry biznes, bo przebitka jest naprawdę duża. Obecnie średnie ceny domów oscylują około 161 tys funtów, natomiast nowy dom kupowany od dewelopera kosztuje średnio 189tys funtów. Domy budowane metodą gospodarczą kosztują średnio 146tys funtów w przypadku zatrudniania ekip budowlanych. Natomiast robiąc większość prac samemu koszt inwestycji średnio wyniesie tylko 82tys funtów. Oczywiście opcja droższa dotyczy sytuacji, gdy zatrudniamy managera, który wykonuje za nas wszystkie prace zarządzania na placu budowy.

Przekonywująca jest historia Lindy, która mogła dostać kredyt tylko na 110tys. Na południu kraju nie jest to za dużo więc zdecydowała się na budowę własnego domu. Ponieważ nie było ją stać na zatrudnienie kierownika budowa spadała na jej barki. Po wybudowaniu, wartość domu jest 260tys co jest olbrzymim aktywem finansowym.

Zachęcam również do zapoznania się ze stroną National Self Build Association, gdzie można znaleźć więcej informacji o programie Self Build House.

piątek, 9 listopada 2012

Ceny nieruchomości spadły w Listopadzie

Jak donosi bank Halifax średnia cena domów w UK spadła o 0.7% w miesiącu październik do £158,426. Oznacza to że ceny są o 1.7% niższe niż rok temu. Tendencja spadkowa utrzymuje się od początku roku i bardziej była widoczna w ciągu ostatnich miesięcy.

Rząd próbuje różnych sztuczek żeby ożywić rynek i pomóc młodym osobom kupić swój pierwszy dom. Dla osób "first-time buyer" istnieją na rynku bardzo tanie kredyty z oprocentowaniem 3.99% w skali roku bez żadnych dodatkowych opłat. Można go dostać z 10% wkładem własnym. Cały artykuł można przeczytać na stronie BBC.

Dla nas emigrantów oznacza, to że warto teraz kupić sobie dom, bo ceny dużo więcej już nie spadną. Jest duży wybór na rynku tanich nieruchomości i tanie oprocentowanie kredytów.

niedziela, 4 listopada 2012

Jak kupiłem pierwszy dom

Już dawno tutaj nie pisałem, więc pora nadrobić zaległości. Przez ostatnie półtora roku dużo się zmieniło i poczyniłem już swoje pierwsze inwestycje. A jak to się stało opiszę to poniżej.

Cel

Od początku 2011 roku, czyli mniej więcej jak zacząłem pisać tego bloga, wyznaczyłem sobie cel żeby kupić swoją pierwszą nieruchomość. Miałem dokładnie sprecyzowane jaki dom chcę, gdzie, do kiedy, oraz granicę swoich finansowych możliwości.

Mieszkam pod Leeds w małej miejscowości. Jest tutaj stare centrum z kamienicami, deptakiem i sklepami. Jest też stacja kolejowa z której można dojechać do centrum Leeds w 9 min. Jest też sieć autobusowa, którą bez problemu można dojechać gdziekolwiek się chce. Oprócz tego niedaleko znajdują się dwa duże centra handlowe i przecinają dwie autostrady. Inaczej mówiąc bardzo dobre miejsce na życie w spokoju w pobliżu dużego miasta. Tutaj kupiłem swoją pierwszą inwestycję, bo jest to w miarę popularna okolica i nie ma większego problemu ze znalezieniem wynajmujących.

Inwestycja w siebie

Nie chciałem kupować domu dla siebie. Miała to być moja inwestycja i to był główny powód żeby zacząć poznawać drogę osób, które osiągnęły w tej branży duże sukcesy. Przeczytałem całkiem sporą liczbę książek, śledziłem różne fora i artykuły w internecie, a najważniejsze poznałem miejscowych inwestorów, którzy spotykają się regularnie i wymieniają doświadczeniem. Najbardziej pomocne były owe "networkingi", bo spotkałem dużo osób od których się dowiedziałem detali i kruczków w inwestowaniu. A wszystko po to żeby kupić dom w taki sposób jak robią to inwestorzy.

Działanie

Jak już mniej więcej dowiedziałem się w jaki sposób kupić nieruchomość pod inwestycję zacząłem działać. Żeby znaleźć dobrego deala to trzeba obejrzeć około 100 nieruchomości z czego wybrać jedną. Umawiałem się z agentami i odwiedzałem domy które mógłbym kupić. Oczywiście podczas takich oględzin zadawałem dużo pytań: co myślisz o tym domu, okolicy, za ile można go wynająć i dlaczego jest teraz na sprzedaż.

Więcej ofert sprawdzałem przez internet. W UK jest to bardzo fajnie zorganizowane, bo istnieją specjalistyczne strony internetowe na których można znaleźć trendy, historyczne ceny kupna i sprzedaży, historię ogłoszenia i zmianę ceny.

Oferuj zawsze mniej

Najfajniejsze w nieruchomościach jest to że o cenie decyduje tylko właściciel i motyw jego sprzedaży. Zawsze, a nawet trzeba negocjować cenę, bo im jest ona niższa w stosunku do wartości nieruchomości tym mamy w przyszłości więcej możliwości w dalszych inwestycjach.

Moja nieruchomość była już 1,5 roku na rynku. Prawie została sprzedana ale kupujący nie dostał kredytu i właściciel ponownie obniżył cenę. Piszę ponownie bo w ciągu roku spadła ona o około 15% od ceny wyjściowej. Kiedy złożyłem swoją ofertę to zaoferowałem o 20% mniej od ceny która była wówczas. Po kilku dniach negocjacje skończyły się na 12% co i tak dla mnie było dużym osiągnięciem bo mój dom był ponad 20% od ceny początkowej.

Dom może nie jest idealny, ale ma to wszystko co chciałem, dobrą lokalizację, a co najważniejsze dobrą cenę. Teraz powoli robię remont żeby w przyszłości poczynić dalsze kroki inwestycyjne.