Spotkania

Zapraszamy na nową stronę www.fridomiacy.co.uk



niedziela, 27 kwietnia 2014

Marcowe spotkanie Fridomiaków 2014


Sławka poznałem około 3 lat temu, kiedy stawiałem swoje pierwsze kroki w nieruchomościach. Wybierałem się na 3 dniowe szkolenie do Londynu i szukałem rodaków, którzy również interesują się tym tematem. Okazało się, że mieszka nie całą godzinę drogi od Leeds, wiec utrzymywaliśmy kontakt przez ostatnie lata.

Po przyjeździe do UK Sławek zaczynał jako operator wózka widłowego. Nie miał w planach zostać tam długo. Słuchał audiobuków w pracy, a po przeczytaniu Kyiosakiego podjął decyzję o zmianie miejsca zatrudnienia. Zaproponował współpracę jednej agencji w mieście, w którym mieszkał i tak zaczął swoje pierwsze kroki w branży nieruchomości.

Przez ostatni lata rozkręcił jeszcze kilka biznesów, kupił kilka nieruchomości, a obecnie pomaga Polakom w inwestowaniu i kupnie domów w UK. Więcej informacji można znaleźć na jego stronach www.domwuk.com i www.kupnodomu.co.uk. Jeżeli chciałbyś się skontaktować telefonicznie to możesz użyć poniższego numeru 0750 300 2638.

Zaprosiłem Sławka żeby podzielił się swoim doświadczeniem w kupowaniu domu bez wkładu własnego, bo w taki sposób kupuje swoje inwestycje. Na spotkaniu mieliśmy też wiele innych pytań związanych z pracą agenta, jak nawiązać kontakt z agencją, jak szukać nieruchomości i tym podobnych.

Jak szukać odpowiedniego domu pod inwestycję?

Musisz oglądać nieruchomości, tego nie unikniesz. Jeżeli chcesz kupić dobrze dom to musisz najpierw określić lokalizację w której będzie się ona znajdować. Następnym krokiem jest cena do jakiej chcesz zainwestować. Powiedzmy że interesuje Ciebie nieruchomość za 100k, więc dobrze jest zobaczyć nieruchomości za 80k i tez za 120k.

Jeżeli uda się Tobie dotrzeć do właściciela to powinineś zbadać powody dla których dom jest sprzedawany. Masz 10min żeby nawiązać dobry kontakt ze sprzedającym.

Obecnie ceny domów zaczynają rosnąć i cieżko jest już kupić dom z 15-20% obniżką. Jeżeli chcesz koniecznie kupić daną posiadlość to przy dzisiejszym rynku musisz zaoferować realistyczną cenę. To ty musisz wyczuć poprzez zadawanie pytań jaka cena jest najbardziej odpowiednia.

Jak dojść do okazji po przez kontakt z agentem?

Jest to cieżki kawałek chleba i swoje trzeba wypracować zeby zdobyć zaufanie. Zbudować dobry kontakt nie jest trudno jeżeli wie się jak to zrobić. Agenci zajmują się głównie sprzedażą domów i pracują na prowizji, więc im więcej domów sprzedadzą tym lepiej zarobią. Kilka uwag od Sławka:-
  • Anglicy są konserwatywni, czasami wolą więcej zapłacić żeby kupić od kogoś komu ufają.
  • W agencji jak jesteś facetem to rozmawiaj z kobietami i odwrotnie.
  • Staraj się dojść do właściciela agencji.
  • Co dwa tygodnie wykonuj telefon z zapytaniem czy pojawiła się jakaś nieruchomość, która Ciebie interesuje.
  • Łatwiej rozmawiać z małymi agencjami, które nie posiadają wiele oddziałów. 
  • Każdy agent posiada swoją listę inwestorów, na której warto się znaleźć. Jak jesteś konkretną osobą i wiesz czego chcesz to każdy będzie chciał z Tobą pracować.
  • Zawsze oferuj jakieś pieniądze za znalezienie nieruchomości którą chcesz kupić. To może być 500 funtów lub więcej.
Jak znaleźć znaleźć dobrą inwestycję na własną rękę?

  • Wrzucaj ulotki do domów które Ciebie interesują z informacją o kupnie.
  • Z Land Registry możesz dostać kontakt do właściciela pustej nieruchomości i wysłać mu list z ofertą.
  • Aukcje internetowe
  • Już wspominałem o tym wcześniej, oglądaj dużo nieruchomości to sam będziesz wiedział co w twojej okolicy jest okazją a co nie.
Sławek posiada zaledwie 5 nieruchomości. Sam mówi że były to bardzo dobre okazje i nie kupuje wszystkiego co mu się natrafi. Taką ma strategię inwestycyjną, a swoje portfolio powiększa co rok o nowy dom. Wszystkie zostały kupione poniżej rynku używając kreatywnych technik finansowania, oczywiście bez wkładu własnego.

Jak to zrobił:

  • Pierwsza nieruchomość kupił jeszcze przed recesją, kiedy to deweloperzy sprzedawali domy bez wkładu własnego.
  • Druga nieruchomość kupił używając "vendor gifted deposit" (depozyt oferowany przez sprzedającego).
  • Trzeci i czwarty dom został sfinansowany przy użyciu "lease option" i szybkiej odsprzedaży do partenra (żony).
  • Piaty dom to rent to buy.
Szerzej o tych wszystkich aspektach możesz posłuchać oglądając video ze spotkania, a jak chciałbyś skontaktować się ze Sławkiem to możesz skorzystać z kontaktu przez jego strony www lub numer telefonu 0750 300 2638.

niedziela, 6 kwietnia 2014

Spotkanie z prawnikiem, luty 2014

Ostatnio wspominałem o tym jak ważnym etapem w stawaniu się profesjonalnym inwestorem w nieruchomości jest budowa własnego zespołu ekspertów. W styczniu naszym gościem był broker, którego zadaniem jest znalezienie odpowiedniego produktu finansowego. Drugim również ważnym członkiem twojej grupy jest prawnik.

Prawnik jest odpowiedzialny za wszystkie aspekty prawne związane z nieruchomością. Może w przypadku kupowania twojej jedynej nieruchomości nie ma to większego znaczenia, z której kancelarii prawniczej skorzystasz. W przypadku naszej profesji nie zawsze wszystko idzie gładko jakbyśmy sobie tego życzyli i odpowiedni prawnik czasami musi wysilić się ponad przeciętną , żeby zrealizować swoje zadanie.

W lutym naszym gościem była prawnik Ela Galoul z Derby. Dziękujemy bardzo za przyjazd, bo było to bardzo pouczające doświadczenie i dowiedzieliśmy się naprawdę dużo o stronie prawnej transakcji zakupu nieruchomości.

Kupujesz to co widzisz. Prawnik odpowiada za stan prawny nieruchomości, a klient musi sam sprawdzić inne rzeczy.

Jak mniej więcej wygląda transakcja zakupu nieruchomości od strony prawnika

1. "Searches" czyli tak zwane sprawdzenia nieruchomości. Może ich być aż 70, a standardowo wybiera się dwa. Sprawdzenie wody oraz lokalną drogę, czy nie jest prywatna i sześć dodatkowych np jak:-
-sprawdzenie czy nieruchomość nie jest na terenie popowodziowym i pokopalnianym,
-jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego w odległości do 250m
-Istnieje też taki śmieszny przepis, że dom który kupujesz może być na gruncie należącym do kościoła. Jest to stary zapis z trzynastego wieku. Nikt dokładnie nie wie czy dany dom znajduje się na takim terenie ale warto sobie wykupić ubezpieczenie. Był taki przypadek w Anglii, że po zawaleniu się dachu kościoła dwie rodziny musiały składać się po 90k funtów na odbudowę.

2. Analiza całej dokumentacji z tytułem własności. W tym punkcie przeważnie pojawiają się jakieś dodatkowe pytania, które zadaje się do prawnika strony sprzedającej.

3. "Raise enquires"- pytania do prawników sprzedającego w razie jakiś nieścisłości. Czasami może to potrwać dłużej, więc w przypadku gdy zależy tobie na czasie lepiej mieć też drugiego prawnika, który reprezentuje stronę sprzedającą. Tacy prawnicy muszą być z dwóch oddzielnych kancelarii prawniczych.

4. Wszystkie dokumenty są odsyłane do klienta, więc w razie pytań możesz je zadać.

5. Zanim nastąpi "exchange of contract" - wymagany jest depozyt. Na dzień dzisiejszy jest to 10% wartości nieruchomości. Gdybyś z niewiadomych przyczyn zerwał transakcję przed zakończeniem, wówczas cały depozyt przepada.

Jakie są koszty i ile to trwa?

Praca prawnika w UK waha się w granicach od 600 do 1200 funtów. Do tego dochodzą dodatki jak searches itp. Np sprawdzenie wody kosztuje 50F, a land registry w zależności od wartości domu 120F dla domu w przedziale 80k-120k, powyżej 190F.

Nie jest to związane z pracą prawnika, ale jeszcze dodam że w przypadku drogich nieruchomości jest jeszcze podatek "stamp duty". I dla przykładu dla domu o wartości od 125k do 200k wynosi on 1%.

W przypadku kupna mieszkania, można spotkać się z sytuacją, że dodatkowo z kupnem będzie wiązała się opłata np.1000F. Wynika ona z zapisu w wspólnocie, że ze zmianą właściciela lokum związany jest jednorazowy koszt.

Transakcja zakupu nieruchomości zależy od współpracy prawników i organów państwowych. Około 2 tygodni trzeba przeznaczyć na wykonanie searches i od 3dni do 3 tygodni na kontakt pomiędzy prawnikami.

Czasami zdarza się, że transakcja trwa bardzo długo bo jest w "chain". Oznacza to, że konkretny dom możesz kupić dopiero, gdy jego właściciel znajdzie dom dla siebie. Czasami w tak zwanym łańcuszku może być powiązanych 5 osób i praktycznie jest to nie możliwe żeby wszystko doszło do skutku. Musisz się z tym liczyć i brać pod uwagę że jedna na 5 transakcji nie zostaje zrealizowana.

Zawsze mogą wystąpić nieprzewidziane okoliczności jak np ukryte dane i zazwyczaj sprawdzanie takiej nieruchomości schodzi dłużej. 

Powyższe punkty wg mnie są najważniejsze, jednak zachęcam do obejrzenia filmiku ze spotkania poniżej, bo na pewno dowiesz się więcej. Ja mogę polecić usługi Eli. Cena nie jest wygórowana, a sposób w jaki przedstawiła prezentację, świadczy o profesjonaliźmie. W razie jakichkolwiek pytań możesz się kontaktować na email: eg@beightons.com i tel 013323464300