Spotkania

Zapraszamy na nową stronę www.fridomiacy.co.uk



niedziela, 6 kwietnia 2014

Spotkanie z prawnikiem, luty 2014

Ostatnio wspominałem o tym jak ważnym etapem w stawaniu się profesjonalnym inwestorem w nieruchomości jest budowa własnego zespołu ekspertów. W styczniu naszym gościem był broker, którego zadaniem jest znalezienie odpowiedniego produktu finansowego. Drugim również ważnym członkiem twojej grupy jest prawnik.

Prawnik jest odpowiedzialny za wszystkie aspekty prawne związane z nieruchomością. Może w przypadku kupowania twojej jedynej nieruchomości nie ma to większego znaczenia, z której kancelarii prawniczej skorzystasz. W przypadku naszej profesji nie zawsze wszystko idzie gładko jakbyśmy sobie tego życzyli i odpowiedni prawnik czasami musi wysilić się ponad przeciętną , żeby zrealizować swoje zadanie.

W lutym naszym gościem była prawnik Ela Galoul z Derby. Dziękujemy bardzo za przyjazd, bo było to bardzo pouczające doświadczenie i dowiedzieliśmy się naprawdę dużo o stronie prawnej transakcji zakupu nieruchomości.

Kupujesz to co widzisz. Prawnik odpowiada za stan prawny nieruchomości, a klient musi sam sprawdzić inne rzeczy.

Jak mniej więcej wygląda transakcja zakupu nieruchomości od strony prawnika

1. "Searches" czyli tak zwane sprawdzenia nieruchomości. Może ich być aż 70, a standardowo wybiera się dwa. Sprawdzenie wody oraz lokalną drogę, czy nie jest prywatna i sześć dodatkowych np jak:-
-sprawdzenie czy nieruchomość nie jest na terenie popowodziowym i pokopalnianym,
-jaki jest plan zagospodarowania przestrzennego w odległości do 250m
-Istnieje też taki śmieszny przepis, że dom który kupujesz może być na gruncie należącym do kościoła. Jest to stary zapis z trzynastego wieku. Nikt dokładnie nie wie czy dany dom znajduje się na takim terenie ale warto sobie wykupić ubezpieczenie. Był taki przypadek w Anglii, że po zawaleniu się dachu kościoła dwie rodziny musiały składać się po 90k funtów na odbudowę.

2. Analiza całej dokumentacji z tytułem własności. W tym punkcie przeważnie pojawiają się jakieś dodatkowe pytania, które zadaje się do prawnika strony sprzedającej.

3. "Raise enquires"- pytania do prawników sprzedającego w razie jakiś nieścisłości. Czasami może to potrwać dłużej, więc w przypadku gdy zależy tobie na czasie lepiej mieć też drugiego prawnika, który reprezentuje stronę sprzedającą. Tacy prawnicy muszą być z dwóch oddzielnych kancelarii prawniczych.

4. Wszystkie dokumenty są odsyłane do klienta, więc w razie pytań możesz je zadać.

5. Zanim nastąpi "exchange of contract" - wymagany jest depozyt. Na dzień dzisiejszy jest to 10% wartości nieruchomości. Gdybyś z niewiadomych przyczyn zerwał transakcję przed zakończeniem, wówczas cały depozyt przepada.

Jakie są koszty i ile to trwa?

Praca prawnika w UK waha się w granicach od 600 do 1200 funtów. Do tego dochodzą dodatki jak searches itp. Np sprawdzenie wody kosztuje 50F, a land registry w zależności od wartości domu 120F dla domu w przedziale 80k-120k, powyżej 190F.

Nie jest to związane z pracą prawnika, ale jeszcze dodam że w przypadku drogich nieruchomości jest jeszcze podatek "stamp duty". I dla przykładu dla domu o wartości od 125k do 200k wynosi on 1%.

W przypadku kupna mieszkania, można spotkać się z sytuacją, że dodatkowo z kupnem będzie wiązała się opłata np.1000F. Wynika ona z zapisu w wspólnocie, że ze zmianą właściciela lokum związany jest jednorazowy koszt.

Transakcja zakupu nieruchomości zależy od współpracy prawników i organów państwowych. Około 2 tygodni trzeba przeznaczyć na wykonanie searches i od 3dni do 3 tygodni na kontakt pomiędzy prawnikami.

Czasami zdarza się, że transakcja trwa bardzo długo bo jest w "chain". Oznacza to, że konkretny dom możesz kupić dopiero, gdy jego właściciel znajdzie dom dla siebie. Czasami w tak zwanym łańcuszku może być powiązanych 5 osób i praktycznie jest to nie możliwe żeby wszystko doszło do skutku. Musisz się z tym liczyć i brać pod uwagę że jedna na 5 transakcji nie zostaje zrealizowana.

Zawsze mogą wystąpić nieprzewidziane okoliczności jak np ukryte dane i zazwyczaj sprawdzanie takiej nieruchomości schodzi dłużej. 

Powyższe punkty wg mnie są najważniejsze, jednak zachęcam do obejrzenia filmiku ze spotkania poniżej, bo na pewno dowiesz się więcej. Ja mogę polecić usługi Eli. Cena nie jest wygórowana, a sposób w jaki przedstawiła prezentację, świadczy o profesjonaliźmie. W razie jakichkolwiek pytań możesz się kontaktować na email: eg@beightons.com i tel 013323464300

6 komentarzy:

  1. Bardzo fajny artykuł. Jak i cały blog. Będę tutaj zaglądać częściej :)

    OdpowiedzUsuń
  2. Ja też zostanę stałą jego czytelniczką!

    OdpowiedzUsuń
  3. Gdzie można sprawdzić czy teren nie jest popowodziowy lub pokopalniany?

    OdpowiedzUsuń
  4. Damian @ to sprawdza prawnik, więc tym nie przejmowałbym się. Genralnie jak wpiszesz w google to powinno Tobie wyskoczyć wszsytko o okolicy w któej planujesz inwestycję.

    OdpowiedzUsuń