Spotkania

Zapraszamy na nową stronę www.fridomiacy.co.uk



czwartek, 22 maja 2014

Inwestowanie w HMO, kwiecień 2014

Kolejnym naszym mówcą na spotkaniu Fridomiaków była Patrycja z Bradford. Dokładnie rok temu opowiadała o sobie na naszym spotkaniu w lipcu i sam możesz ocenić jakie postępy zrobiła w niecały rok. Strategia jaką obrała Patrycja jest inwestycja  w nieruchomości "na pokoje" inaczej mówiąc HMO lub multi-let.

Swoją przygodę z emigracją zaczęła 10 lat temu, kiedy przyjechała do UK. Z wykształcenia jest inżynierem budownictwa ale nigdy nie pracowała w swoim zawodzie. Jak sama twierdzi siedzenie przed komputerem jest bardzo nudne. Ostatnim zajęciem było prowadzenie College w Bradford. Biznes swój zaczynała z mężem oferując różne kursy dla przyjezdnych studentów. Po sprzedaży szkoły 2012 roku stwierdziła, że następnym krokiem będzie inwestowanie w nieruchomości.

Obecnie jest uczestnikiem rocznego programu Mastermind, po którym uczestnicy osiągają wolność finansową z portfolio wartym min 1mln funtów i rocznym cashflow 50k. Sama twierdzi, że wiedza to podstawa i pomimo wysokiej ceny za kurs (15K) opłacało się zainwestować oszczędności bo efekty już widać.

Miastem, które obrała sobie na inwestycje jest Bradford. Ze względu na mieszkańców tego dużego miasta, (mieszka tam bardzo dużo Pakistańczyków) nie jest to popularne miejsce do inwestowania przez angielskich landlordów. Nieruchomości tam nie są drogie, a zapotrzebowanie rynku duże.

Nieświadome początki

Swój pierwszy dom kupiła jeszcze w 2004 roku, w którym zamieszkała wraz z rodziną. Drugi razem z mężem kupili w czasie boomu nieruchomości jeszcze przed 2007 rokiem. Długi remont przeciągną się, a kryzys obniżył wartość nieruchomości o kilkadziesiąt procent. Zamiast sprzedać ją z zyskiem musiała zostać wynajęta. Trzecia nieruchomość to inwestycja wspólnie z przyjaciółką, która nie mogła dostać kredytu ze względu na niski credit score.

Świadomie przygoda z nieruchomościami zaczęła się w 2012 roku po sprzedaży biznesu. Pierwszym krokiem było dokształcanie się dzięki różnym kursom i spotkaniom inwestorów. Główną strategią było inwestowanie na pokoje, ponieważ dzięki wysokiemu cashflow może poświęcić się rodzinie i być jak to się mówi "full time in property".

W 2013 roku zainwestowała w połowę bliźniaka, który został przerobiony na 4 podwójne pokoje z dwoma łazienkami. Druga inwestycja była podobna do pierwszej. Żeby uzyskać odpowiedni plan kuchnia została przeniesiona na piętro. Umożliwiło to wykorzystanie powierzchni tworząc 4 pokoje na wynajem. Trzeci dom trafił się przez przypadek. Była to szeregówka z dwoma pokojami ale z dużym potencjałem. Przebudowa polegała na adaptacji poddasza na dwa pokoje z dwoma łazienkami. Ostatecznie wyszły 4 pokoje jak w poprzednich inwestycjach.

Może nie jest to za wiele, ale to dopiero początek. Te kilka nieruchomości przynoszą łącznie 21k dochodu rocznie. Zakup każdej z nich mieści się pomiędzy 45 a 65k. To chyba całkiem nieźle. Niektórzy muszą poświęcić kilkadziesiąt godzin tygodniowo żeby zarobić podobną sumę.

Coś o ROI

Po tym spotkaniu uświadomiłem sobie jak skutecznie planować każdą inwestycję. Jak przeliczać czy dana nieruchomość jest opłacalna czy nie. Jest to bardzo proste. Opiszę to w kilku punktach:-
  • Zanim kupisz dom sprawdź ile może być warty po przeróbce lub remoncie jeżeli takiego wymaga.
  • Jak chcesz sfinansować dany zakup? Jeżeli bierzesz kredyt to musisz mieć 25% depozytu.
  • Przelicz sobie ile może kosztować remont, a najlepiej weź wycenę od jakiegoś fachowca.
  • Cena zakupu + remont + depozyt = łączna inwestycja. Najlepiej żeby ta suma była o 25% mniejsza od ostatecznej wyceny domu po remoncie.
  • ROI = to jest zwrot z inwestycji, oznacza ilość pieniędzy które zostały w nieruchomości po przekredytowaniu podzielona przez roczny zysk z wynajmu.
Spotkanie trwało dość długo i zapewne jak obejrzysz sobie video to więcej rzeczy się dowiesz. Żeby się za dużo nie rozpisywać podsumowałem w punktach kilka uwag jakimi Patrycja podzieliła się i które mogą być istotne dla Ciebie:-
  • W przypadku inwestowania ważne są trzy czynniki: Lokalizacja, Cena i Strategia jaką stosujesz.
  • Szukaj domów online korzystając z kilku wyszukiwarek i porównuj je ze sobą bo nie wszystkie nieruchomości pojawiają się na wszystkich. Do dyspozycji masz:- www.rightmove.co.uk, www.zoopla.co.uk, www.mouseprice.co.uk, www.nethouseprices.co.uk, www.property-bee.com.
  • Jeżeli robisz remonty to koniecznie skorzystaj ze strony www.lnpg.co.uk. Taniej nie kupisz. Screwfix i Wickes są też dobrym wyborem.
  • Zanim kupisz jakąś inwestycję porozglądaj się po okolicy i zobacz co sąsiedzi zrobili i jakie domy mają.
  • Jeżeli rzeczoznawca przychodzi żeby wycenić dom, to wcześniej zrób sobie listę prac i pokaż co było zrobione. Możesz również zrobić jakieś zdjęcia żeby porównać stan przed i po.
  • Strona na której możesz dostać discount robiąc zakupy w marketach budowlanych to www.quidco.co.uk i www.topcashback.co.uk
  • Zanim cokolwiek kupisz sprawdź kilka razy czy "numery się zgadzają".
Poniżej wideo ze spotkania. Jak masz jakieś uwagi albo pytania podziel się nimi w komentarzach.



3 komentarze:

  1. Blog rzeczywiście świetny. Masa interesujących i rzeczowych wpisów. Brawo:)

    OdpowiedzUsuń
  2. Ten komentarz został usunięty przez administratora bloga.

    OdpowiedzUsuń